买商铺公寓(买公寓和商铺要注意哪方面问题?)-ag8亚洲国际集团

1.买公寓和商铺要注意哪方面问题?

目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。

与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，在购买商铺的过程中有不少问题需要引起注意。在购买商铺前，应该注意以下几个问题：1、房屋权属情况应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等情况。

2、相邻权问题 应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。3、贷款风险 商铺贷款额度低，年限也短，60%的贷款期限一般小于10年。

而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格，因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。4、对开发商、销售商审核审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照，查清是否有抵押行为，以免将来无法办理产证。

签订商铺买卖合同应注意5、房屋用途在签合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。6、公用分摊面积 选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。

同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。7、包租承诺 许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。

另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。 8、物业管理 许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。

因此，在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。9、注意商铺的交房条件 商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。

在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。提示：无论是购买或者转让商铺，在交易过程中都要缴纳一定的费用，这些费用具体包括： 登记费：每套300元，申请人（买卖任何一方）缴纳； 合同印花税：买卖双方各按房价的0.05%缴纳； 交易手续费：按照成交价的0.5%缴纳，买方缴纳； 契税：按房价的3%，买方缴纳； 营业税及附加：买卖差额的5.55%，卖方缴纳； 土地增值税：买卖差额扣除相关费用后的30%-60%（按差额比率不同累进计算）； 个人 所得税：净收入（买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后）的20%。

2.买商住两用公寓需要注意哪些问题?

买商住两用公寓注意以下几点：

1、商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《物权法》并没有做出相应规定。

2、商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。

3、商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

4、商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。

5、商住两用房一般会按照商业用水、用电的价格来计算水电费用，会比普通住宅的水电费略高。

扩展资料：

商住两用房特点

1、商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。目前北京商住两用房已经大都是民水民电，与普通住宅费用相同。相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善，相应物业费相对也会高一些。

2、商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。目前存在的劣势是：不能户口落户，没有学区派位，首付50%。

3、商住两用一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。

4、开发商如果称某一楼栋为“商住两用”，那么该栋楼的部分（多为底下一层或数层）是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

参考资料来源：搜狗百科-商住房

3.买商住公寓要注意些什么?

商住公寓比较适合处于创业初期、资本较低的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质都是重中之重。

此外，业内人士还建议大家重视几个要点。

位置氛围

开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。

因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。

户型功能

商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。

目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京。商住公寓比较适合处于创业初期、资本较低的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质都是重中之重。

此外，业内人士还建议大家重视几个要点。

位置氛围

开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。

因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。

户型功能

商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。

目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京办事处就可将跃层户型的上层作为休息场所，而下层则可用来办公；中小公司可将上层作为管理阶层办公场所，下层作为员工办公场所，以便动静分离。对于成长型企业来说，可以自由分割组合的设计可以适应公司成长壮大，人员增多的状况。当然，良好的物业形象也十分重要，如气派的外立面、大堂和电梯间，可以有效地提高公司的形象。

租金数目

商住公寓的租金大致相当于同地段相邻写字楼租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也会因其知名度、物业配套的不同而有所区别。

物业费用更是千差万别，最低的每平方米不到3元人民币，最高的却在10元以上，其物业配套设施及功能也会有所差别。企业主可根据自己的办公需要及资金实力做出选择。

配套设施

品质较高的商住物业，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内的喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，以及智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，选择设施尽量完善的商住公寓，将使日常的工作更加安全高效。

企业性质

商住两用公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。

业内人士认为通过专业经纪机构租用商住公寓有一定优势。首先，他们可以为客户核实公寓业主的身份，审核业主房产证或购房合同的真实性和有效性，避免出现“假房东骗租”的情况；其次，他们可以根据公司具体的经营形式及经营范围帮助承租企业选择适合租用的商住公寓，特别是那些需要在公寓大堂、楼层通道或公寓居室门口挂牌（标注铭牌）的企业，更要经纪机构提供专业的资讯，因为不是所有的商住公寓都允许在上述地点挂牌的；再有，如果客户选择以租用公寓为经营场所办理工商执照，很多专业经纪机构还可以协助办理。

4.买商铺需要注意什么呢?

首先从政策面分析，您所投资的商铺是不是政策允许销售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 （本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为）。

投资人可以对照一下，摈弃不合手续的投资型商铺。 其次，买商铺与买房子一样，要看看该项目的五证是否俱全，是否合法有效？特别需要注意的是，看看该项目的土地证，了解其土地使用年限，这一点也和投资回报有很大关系。

第三，问一问周边的朋友，该项目是新建项目还是重新装修后重新包装的项目，如果是后者，需要仔细了解该项目的债权债务清楚没有，土地手续清楚没有，原来为什么经营不好，经营不好的根本原因解决了没有？ 就商业地产投资而言，开发商没有经营者重要，经营者没有商户的支持重要。 对于开发商声称的经营团队，应了解是以何种形式进驻的，在南方城市往往打着很知名的经营团队进驻，但是实际上只是作为顾问而已。

其次，在最求高回报的良好预期时，分析一下该项目所处地段的租金市场行情，最好自己实地走一走问一问，多了解几个朋友和当地的商户，你就可以有一个大致的判断，开发商承诺的回报是否合理，如果不合理，就蕴藏着极大的风险。 相比较而言，投资成型的已开业的商场，风险会相对降低很多。

就商业地产包租投资而言，开发商的实力和信誉是每一个投资人应该认真考察的，最好选择知名开发商开发的品牌物业，小的开发商骗了钱可以一走了之，但是，品牌开发商却必须为自己开发的物业负责；另一方面，因为有比较严格的管理流程，品牌开发商开发的物业出现质量问题、手续问题的可能性被大大降低。 除了商铺投资，现在市场上逐渐兴起了“产权式酒店”的投资，投资人可以比照以上方法来分析，因为当置业行为成为投资行为后，不动产物业就成为一个获利的工具和盈利符号而已，“产权式酒店”包租销售和“商铺”包租销售，道理是相通的。

除此以外，购买前做一些调查分析是必不可少的，其中至少应该注意五个方面： 1、有广场就有人气 什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。 大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。

而在社区里，社区的小型广场不仅是居民活动的地方，也必将是商业活动中心区。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。

同样大型演出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈，商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高，在举办活动和展览期间，这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。

2、主力店效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。 一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。

最典型的案例莫过于朝阳路上的华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值凸现。

如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。 主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。

3、品牌店效应 目前，在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如麦当劳、肯德基、必胜客；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。

在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。

其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。

这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。 4、立地条件 商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。

立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。

像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。 所以商铺的价值非常大。

对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。

除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏。

5.买商铺需要注意什么

购买商铺的十个应注意事项： 注意一：用途 目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”（全称是商业服务用房）则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。 从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”；从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定；从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。 可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

注意二：规划变更 要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。 从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。

从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。 注意三：相关权益 所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。

前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。

至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。 注意四：面积大小 商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。

但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。 类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。 注意五：用途结构 商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。

商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层（或者送夹层）等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。

一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。 要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

注意六：设备装修 购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。 一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。

双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。

注意七：税费品种 商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。

主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。

据说，这样可以合理规避部分税费。 注意八：抵押贷款 投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。

因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。 商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。

所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。 注意九：回报时间 商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。

譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到。

6.买商铺要注意什么

买商铺需要注意以下几点：

1、产权清晰

购买商铺前应向房屋所在区的房产交易查询所购房屋的权属状况，看看开发商是否具备销售商铺的相关证件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起产权纠纷。

2、商铺内外有别

买商铺也要分清楚是购买沿街式的外街式商铺，还是购买商城内内街式商铺，个人更倾向于购买沿街式商铺，内街式商铺的人流量取决于商场的管理经营方。

3、考虑汇报率

购买商铺是用来的，所以需要考虑商铺的汇报率，一般汇报率在8%以上可以考虑。商铺的租金可以参照购置商铺周边的租金来预估，当然新开发的商铺不可能象成熟的商铺一样，需要有3-5年的培育期。

在考虑汇报率时往往商铺的使用年限会忽略，一般商业用地的使用年限为40年，通常开发商从拿地到交房都已过去好几年。对于购置的二手商铺更要注意年限，这和购置价格息息相关。

4、考虑商铺面积

购买时，商铺的面积也是我们需要考虑的，面积太大不仅总价高，而且还不好出租。一般面积在10-100平米比较合适，能够 层的不要买两层，门面宽径深短则更佳，则越高越好。

扩展资料

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

商铺作为交易的场所，很容易理解，从超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。

商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。

参考资料：搜狗百科：商铺

7.购买商铺需注意哪些事项

（一）业主要注意四大的问题1.客户的购买能力首先了解客户是否能够全款购房，如果客户是贷款购房，客户资质是否有问题必须落实，以免签定购房合同之后贷款不能按时到位从而造成买房纠纷。

2.付款方式购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付款购房三种形式，尽量要选择全款购房客户，其次是贷款购房，其中贷款购买商铺，目前最高可以贷5成，年限最高为10年；最后是分期付款，尽可能减小卖房所承担的风险。3.首付款与尾款间隔时间，时间不宜过长。

4.支付订金后的违约责任及违约罚则。（二）客户要注意的三大问题1.产权购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等。

2.商铺本身结构不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等。3. 配套如水、电及燃气、弱电设施、排污化油设施等。

购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果。